상생임대주택 적용 기한 2026년 말까지 연장

신축 아파트 분양받으신 분들에게는 정말 필독입니다.

 

물론 그 아파트에 오래 사시면 별 상관이 없으실지 모르지만 실거주 없이 빨리 팔고 싶으신 분들에게는 정말 중요한 제도입니다.

 

까딱하면 2년 날아갑니다.

 

저는 정말 운이 좋은 케이스여서 피해 갔지만 모르고 그냥 임대차를 줄 경우는 시간이 흘러가는 일이 발생합니다.

맨 아래 공문 등도 첨부하였으니 꼭 잘 읽어보시기 바랍니다.

 

상생임대주택 양도소득세 과세특례 적용 기한이 2024년 말에서 2026년 말까지로 연장된다.

2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 체결하는 경우 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 적용시 거주 기간 요건(2년)을 면제한다.

 

상생임대인 양도소득세 특례 확대 개편은 2022년 8월 22일에 시작되었습니다.

아래 표는 그 당시 상생임대인 지원제도 개정된 내용입니다.

 

 

상생임대인 지원제도 개정

구 분		현 행	개 정
상생임대인 개념		직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인	좌 동
상생임대주택 인정 요건		임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원(기준시가) 이하 주택	폐 지 * 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택 적용
혜택	비과세	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제
	장특 공제	없음	1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제
적용 기한		‘22.12.31일	‘24.12.31일 (2년 연장)

 

위 내용으로는 무슨 내용인지 잘 모를 수도 있습니다.

 

쉽게 이야기해서 신축 아파트를 분양받아도 상생임대제도를 통해 실거주 2년을 안 해도 매각이 가능하다는 이야기입니다.

 

단 정치적으로 몇 가지 해결돼야 할 부분들은 있습니다.

 

분상제로 인하여 실거주 요건이 있는 아파트들이 올해 총선전에 3년 유예를 시켰습니다. 그런데 3년 이란 기간이 정말 애매합니다.

보통 임대차는 2년 단위로 연장을 하는데 3년이란 시간은 2년을 하고 1년만 연장하라는 이야기인데, 사실 앞뒤 말이 맞지 않습니다.

 

그래서 기존 임대차가 있을 경우 1년까지는 연장을 해주던지, 그러니까 총 4년 유예를 해주던지

 

상생임대주택 제도와 연관 지어 임대차를 연장할 수 있게 만들어 줄 수 있게 해줘야 한다는 조건이 있습니다.

 

아직 시간이 많이 남았기에 부동산 정책이 어떻게 변할지는 모르겠지만

미국 등 주요 국가에서 금리 인하를 하면 우리나라도 당연히 기준금리를 내려야 하고 금리 인하를 하면 아파트 사려는 사람들이 부담이 없어져 아파트 매매가 및 전월세가 올라갈 수 있습니다.

 

정부에서는 이걸 막기 위해 상생임대주택 제도를 잘 이용하려고 하는 것이고요.

 

정부는 상생임대주택 제도를 통해 전월세 금액을 낮출 수 있는 효과가 있고, 집주인은 실거주를 하지 않아도 실거주한 효과가 있어 몇 번 임대를 주고, 매각가 12억 이하에서는 세금 없이 온전히 매매차익을 가져갈 수 있습니다.

 

즉 실거주하지 않아도라는 부분이 핵심입니다.

 

그런데 상생임대주택은 직전임대차계약의 5% 이내로 전월세금을 올려야 한다는 게 중요합니다.

 

직전임대차계약은 원조합원이 아닌 신축 아파트를 분양받은 사람의 경우는 아파트 취득 이후 임대차를 준 계약에 한해서 직전임대차계약이 해당된다는 것입니다.

 

즉 전세로 아파트 잔금을 치르는데, 보통은 전세 잔금일=아파트 취득일 가능성이 높습니다. 계약은 잔금일 전에 하니까 임대차계약일은 당연히 아파트 잔금일보다 훨씬 이전일 것이고요.

 

이런 경우는 직전임대차계약에 해당이 안 되어 총 6년을 임대차를 줘야 매각을 할 수 있습니다. 첫 번째 기존 2년은 넘어가고, 두 번째 새로 2년 임대차를 줄 때가 직전임대차계약이 되고 세 번째 직전임대차계약의 5%로 임대차를 줄 때 상생임대주택 제도에 해당이 됩니다.

 

저의 경우는 알고 한 것은 아니었지만,

올해 3월 말쯤 아파트 준공과 입주가 시작되었고,

그와 동시에 저는 3월 말에 은행으로부터 대출을 내서 잔금을 치렀습니다. 보통 신축 아파트 취득일은 아파트 잔금일 or 등기일 중 빠른 날입니다.

 

그리고 올해 4월 중순 월세로 임대차 계약을 하였습니다.

 

즉 신축 아파트지만 잔금을 다 치르고, 취득을 다 한 후, 임대차 계약을 맺었기에 상생임대주택 제도의 직전임대차계약에 해당이 되어 총 4년만 임대차를 할 경우 2년 실거주를 인정해 주기에 매매가 가능해지게 됩니다.

 

 

위 내용은 인터넷 검색 및 택스리라는 곳에서 세무사분들에게 질문 및 답변도 받았습니다.

현재 국민 신문고를 통해 질의도 올려 아직 답변이 오진 않았지만 기획재정부 세제실 재산소비세정책관 재산세제과에 이첩되어 있는 상태입니다.

 

특이사항이 없는 이상 제가 쓴 내용이 맞을 듯한데요.

 

둔촌주공 = 올림픽파크포레온도 곧 입주가 시작될 텐데 위 내용을 잘 알아두시고, 그 외에도 분상제로 2년 실거주가 있는 신축 분양받으신 분들은 전월세를 줄 때 꼭 상생임대제도를 확인하고 임대차를 하시기 바랍니다.

 

 

 

밑에 해당 내용들의 사례 및 공문을 올려놓을테니 위 내용으로 이해가 잘 안되실 경우 참고해주시면 감사하겠습니다.

소득세법 시행령 등 5개 시행령 개정안 보도자료(최종).hwpx

0.56MB

 

220726 (보도자료) 세법 시행령 개정안 국무회의 의결.hwpx

0.19MB

 

 

사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 10 (제10회).pdf

2.90MB